Données — l'écart de prix entre étiquettes s'accentue
Selon les notes récentes du Conseil Supérieur du Notariat, un logement classé A ou B se vend en moyenne +18 % plus cher en Occitanie qu'un équivalent classé D. À l'inverse, les classes F et G subissent une décote parfois supérieure à 10 %. Ces écarts s'étendent progressivement aux opérations tertiaires, sous l'effet combiné du décret tertiaire et des exigences des investisseurs institutionnels.
La décote DPE n'est plus un phénomène à la marge : elle devient un paramètre intégré dans les modèles d'arbitrage des foncières, des SCPI et des OPCI. Un actif mal classé devient difficile à arbitrer, difficile à refinancer et difficile à valoriser en sortie.
Certification — critère de sélection pour les investisseurs
Les fonds à impact et les véhicules alignés SFDR article 8/9 conditionnent désormais leurs investissements à la présence de référentiels environnementaux opposables. Pour la biodiversité, la seule certification ISO/IEC 17065 en France est Effinature (délivrée par IRICE), couplée aux certifications de bâti NF Habitat HQE ou HQE Bâtiment Durable. La certification est devenue un filtre de sélection.
La différence entre un label auto-déclaratif et une certification ISO/IEC 17065 est structurante pour un gestionnaire d'actifs : seule la certification tierce partie indépendante fournit la preuve opposable exigée par la directive CSRD (ESRS E4 biodiversité) et par les régimes d'information financière durable.
Effet d'entraînement sur le foncier et les opérations mixtes
Un foncier certifiable en biodiversité, en sol vivant ou en trame verte devient plus attractif pour les opérateurs. Cette dynamique modifie la hiérarchie des opportunités, y compris sur des friches ou des zones périphériques habituellement considérées comme moins rentables. Le foncier à forte valeur écologique démontrée devient un argument de premier ordre dans la négociation avec les aménageurs publics (EPA, EPFL) et les collectivités.
Trois pratiques structurent désormais le passage de la promesse à la preuve :
- Diagnostic écologique amont (inventaires faune-flore 4 saisons, zones humides, trame verte) réalisé par ARKENOR avant l'acquisition foncière
- Certification Effinature HOR (aménagement) ou NCO (construction neuve) délivrée par IRICE en tierce partie indépendante ISO/IEC 17065
- Score BPS (Biodiversity Performance Score) consolidable à l'échelle portefeuille pour alimenter le reporting ESRS E4 et SFDR
FAQ — Valeur verte et foncier
Quelle décote réelle pour un bien DPE G en 2025 ?
La décote documentée par les notaires varie de 6 à plus de 15 % selon les régions, le type de bien et la tension locale du marché. L'interdiction de location des DPE G depuis 2025 durcit mécaniquement cet écart pour les investisseurs locatifs.
Pourquoi une certification ISO/IEC 17065 est-elle plus robuste qu'un label auto-déclaré ?
La norme ISO/IEC 17065 impose la séparation de l'organisme certificateur et de la conception, un audit documentaire et terrain par des inspecteurs nominativement identifiés, et une revue par un comité indépendant. Un label auto-déclaré ne fournit aucune de ces garanties et ne vaut pas preuve opposable au sens CSRD.
La certification biodiversité est-elle opposable à un investisseur SFDR ?
Oui — dès lors qu'elle émane d'un organisme certificateur ISO/IEC 17065 en tierce partie indépendante. C'est précisément ce qui différencie cette norme d'un label à gouvernance privée. Le BPS, adossé à Effinature, produit une attestation individuelle consolidable en portefeuille, directement exploitable pour ESRS E4 et Taxonomie UE DNSH.
Quel impact sur un projet de rénovation lourde ?
Un saut DPE D → B peut générer une surcote de 10 à 18 % à la revente, hors effets réglementaires. Combiné à une certification Effinature EVO (rénovation), l'écart devient structurant pour un investisseur SFDR article 8 ou 9.